Cada vez mais, as pessoas têm optado por morar em condomínios, sejam de prédios ou de casas, seja pela segurança, conforto etc. E, com esse crescimento, pessoas de cultura, crenças, pensamentos diversos passam a conviver. E o resultado é o surgimento dos mais diversos conflitos, como na utilização das áreas comuns, barulho, inadimplência, pets, infiltração etc.
Se não houver conscientização dos condôminos quanto à convivência nessa grande comunidade, bem como regramentos claros na convenção condominial e regimento interno, além do diálogo e bom senso, essas divergências terão como caminho o judiciário.
E quais são as ações judiciais que poderão surgir a partir desses conflitos? Será que tem outro caminho que possa ser trilhado para tentar solucionar esses conflitos?
Conforme referido, a inadimplência é um desses conflitos. Segundo uma pesquisa divulgada no final de outubro de 2024, por uma empresa de gestão condominial, a taxa de inadimplência foi de 18% em setembro nas áreas de sua atuação. E o não pagamento da taxa condominial, acarreta problemas imediatos para o condomínio, como o descumprimento das obrigações com fornecedores, manutenções, salário dos funcionários etc. Para a situação não se agravar, é ajuizada ação de cobrança e se o valor não for pago a unidade poderá ser penhorada.
Um segundo conflito que pode surgir é relativo ao uso indevido das áreas comuns do condomínio. Nesse campo, os conflitos podem ser de uso, construção, apropriação indevida etc. Há alguns dias postei no instagram o conflito que uma famosa atriz está enfrentando devido à construção em área comum. O síndico tentou resolver essa situação, sem êxito. Então, foi ajuizada uma ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela. O juiz determinou a suspensão da obra até a decisão final.
Outro conflito bastante comum diz respeito às consequências das deliberações nas assembleias. Por exemplo, quando o condômino não concorda com as deliberações ou acredita que não respeitaram o quórum de votação. Assim, será ajuizada ação de nulidade e o juiz poderá entender que esses atos não observaram o que diz a lei, a convenção ou o regimento interno.
Um quarto conflito é o relativo ao barulho, à falta de documentação para a realização das obras na unidade, infiltração etc. Nesses casos, se não for possível encontrar uma solução, o caminho novamente será o judiciário. Serão longos anos de disputas e gastos até a decisão final, que poderá ou não agravar a situação.
Porém, há outro caminho em que também pode ser buscada a justiça, que é a mediação condominial. Que é um meio adequado para a solução dos conflitos condominiais e conta com o auxílio de um mediador, profissional imparcial, que vai auxiliar os envolvidos nos conflitos, como os mencionados acima, a encontrarem uma solução.
Destaco que nem o síndico, nem o advogado podem atuar como mediadores, pois defendem os interesses do condomínio, razão pela qual são parciais e não imparciais como a lei exige. No entanto, nada impede que eles apliquem a gestão de conflitos.
A gestão das disputas nos condomínios reflete a complexidade de conviver com pessoas de pensamentos e culturas diversas. Nem sempre a resposta do judiciário será a melhor, pois uma das partes ficará insatisfeita com esse resultado. Portanto, nada melhor do que os envolvidos no conflito conversem e busquem um consenso que seja satisfatório para todos.
Essa afirmação reflete os dados divulgados pelo Conselho Nacional de Justiça – CNJ. Segundo a entidade, a mediação realizada no início do conflito ou mesmo durante a tramitação do processo judicial, pode solucionar até 85% das disputas, sem a necessidade de que um terceiro apresente uma resposta.
Dessa forma, verifica-se que a mediação condominial se mostra como um meio eficaz, rápido e menos oneroso em comparação com o judiciário. Ao optar por esse caminho, há uma mudança da cultura do litígio pelo consenso, criando um ambiente mais harmonioso no condomínio, que refletirá na sociedade.
Como sempre gosto de destacar: o diálogo constrói soluções!
