Causas que podem ensejar nulidades
A Assembleia de condomínio é um dos eventos mais importantes na vida do condomínio, é através dela que os condôminos ganham voz, para decidir sobre a vida em sociedade e as questões rotineiras nos condomínios.
São três os tipos de assembleia:
São três os tipos de assembleia:
- AGI – Assembleia geral de implantação, ocorre uma única vez, nela são definidas as principais questões condominiais, como a eleição do síndico, a definição da administradora e a seleção dos representantes legais dos moradores. Além disso, somente após a realização dessa assembleia que o condomínio será instituído, o que permite a abertura de um CNPJ
- AGO – Assembleia ordinária: Prevista no Código Civil artigo 1.350 do Código Civil, geralmente ocorre uma vez por ano, e seu principal objetivo é aprovar orçamento das despesas e contribuição dos moradores, prestação de contas, eleição de novo síndico, bem como propor ou alterar o regimento interno.
- Prevista nó Código Civil art. 1355, pode ser convocada sempre que necessário, para aprovar qualquer assunto de necessidade do condomínio urgente ou não.
Como não poderia ser diferente em eventos de tamanha importância, o Síndico deve observar regras previstas no Código Civil e na Convenção, que devem ser seguidas rigorosamente, pois sem a observância de tais regras a assembleia pode ser anulada, total ou parcialmente. Assim é importante sabermos a diferença entre ato nulo e anulável:
ATO NULO: O ato nulo segundo a definição do Código Civil art. 166 do Código Civil, que foi praticado com violação da lei, a ordem pública, bons costumes ou com inobservância de forma legal. É preciso decisão judicial para retirar sua eficácia, e seus efeitos alcançam o ato de seu nascimento.
ATO ANULÁVEL: previsto no artigo 171 do Código Civil. Atos anuláveis geralmente apresentam efeitos sanáveis, o que significa dizer que esses defeitos podem ser convalidados, contando que não seja lesivo ao interesse público, nem cause prejuízo a terceiro.
SITUAÇÕES COTIDIANAS PASSÍVEIS DE ANULAÇÃO
Para melhor compreensão, vamos elencar exemplos de atos nulos e anuláveis.
- NULOS
Alteração de Edital após a sua publicação;
Não convocação de um ou mais condôminos para a assembleia;
Impedimento à eleição de síndico não condômino, uma vez que o Código Civil permite que um terceiro ocupe a função;
Não obedecer ao quórum para alteração da Convenção de Condomínio (são necessários 2⁄3);
Aprovação de obras sem obediência ao quórum necessário (são necessários 2⁄3 para aprovar obras voluptuárias, e maioria dos condôminos para obras úteis);
Mudança da destinação de áreas comuns (100% dos condôminos).
- ANULÁVEIS
Votação por condôminos inadimplentes
Votação de representante de condômino sem procuração
Procuração sem firma reconhecida quando a Convenção assim o exigir
COMO O SÍNDICO PODE EVITAR A NULIDADE DE ASSEMBLEIAS
Ser Síndico é um cargo de grande responsabilidade, é um cargo cheio de desafios e há condôminos que possuem todos os tipos de problemas, sobrecarregando e confundindo o Síndico, que por falta de conhecimento pode tomar decisões equivocas gerando prejuízo para o condomínio, bem como atraindo para si a responsabilidade civil e até criminal.
Mas como evitar a nulidade de assembleias, sem dúvida o primeiro ponto é obedecer o Código Civil e a convenção. Em segundo plano existem, medidas que podem ser tomadas para evitar danos, por exemplo:
Evitar discussão de assuntos que não estejam no edital de convocação;
Não ter conhecimento dos assuntos em discussão;
Retomar em discussões de reuniões anteriores que já foram debatidos;
Não saber concluir a pauta deixando dúvida nas questões;
Computar votos de condôminos inadimplentes;
Não colocar em ata as ocorrências na assembleia;
Não colocar em pauta, assunto de interesse dos condôminos, quando solicitados formalmente;
Ter assessoria jurídica especialista em condomínio.
Gerir um condomínio, fazer assembleias, relacionamento com condôminos não precisa ser uma experiência ruim. Com a assessoria das pessoas certas, “advogado especialista em condomínio” e “administradora” , o Síndico pode ter uma gestão leve e de excelência.
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Dra. Alaine Oliveira
@alaineoliveira.adv
