CONDÔMINO ANTISSOCIAL: COMO IDENTIFICAR E RESOLVER?
A legislação brasileira não é específica quando se trata dos condôminos antissociais, nem tão pouco define os limites infranacionais para se conceituar um condômino antissocial.
Contudo, podemos definir “condômino antissocial” aquele indivíduo que faz uso nocivo da sua propriedade gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, prejudicando e até colocando em risco os demais, além de desrespeitar os três pilares primordiais dentro da convivência em coletividade, quais sejam, o sossego, a saúde e a salubridade.
Com isso, percebemos que o que diferencia o condômino infrator de um condômino antissocial são os comportamentos reiterados, pois naquele a infração às normas do condomínio é pontual e pode não voltar a ocorrer, já neste a prática das infrações são reiteradas e mesmo o síndico aplicando as penalidades previstas na convenção e até aprovadas pela assembleia não há resultados positivos.
QUAIS SÃO OS COMPORTAMENTOS QUE PODEM SER CONSIDERADOS ANTISSOCIAIS?
São muitos os comportamentos que podem ser considerados antissociais, prejudicando a convivência na coletividade condominial, além de colocar em risco a vida dos demais moradores. Veja os principais comportamentos abaixo:
● Uso deliberado de drogas, tráfico de entorpecentes e/ou animais silvestres;
● Alteração estrutural de sua unidade colocando em risco as estruturas do condomínio;
● Barulhos excessivos que ultrapassam os decibéis permitidos em lei. Ex.: ensaio de bandas, festas etc;
● Práticas de crimes sexuais;
● Desrespeito/xingamento contra os colaboradores do condomínio
● Exercício de atividades profissionais incompatíveis e nocivas ao ambiente residencial e/ou profissional;
● Brigas barulhentas e constantes, sejam entre vizinhos ou dentro do seio familiar; e
● Promoção da habitação de animais em condições insalubres.
Assim, a reiterada inadimplência das cotas condominiais, em regra, por si só não pode ser considerada como conduta antissocial. Não obstante, se a inadimplência for motivada por doença, acidente, desemprego ou outras circunstâncias que fogem à normalidade e a situação puder ser resolvida por meio de acordo, este condômino não será considerado antissocial.
Atenção: Este rol não é taxativo, muitas outras situações podem ser consideradas como antissociais, sendo imprescindível que o Síndico, avalie com cautela caso a caso.
PENALIDADES E CONSEQUÊNCIAS PARA O CONDÔMINO ANTISSOCIAL
Quando falamos em penalidade, o condômino antissocial pode sofrer penalidades no âmbito criminal e cível, a depender da conduta praticada. A seguir, abordaremos as consequências cíveis no âmbito condominial.
O primeiro ponto é observar a convenção e o regimento interno do condomínio a respeito das infrações, contudo, ressalta-se que ainda que a conduta praticada pelo condômino não esteja na convenção como infração, o condômino pode ser penalizado. Neste caso, deve-se levar o assunto para a assembleia aprovar a aplicação da multa, seguindo os preceitos do Código Civil.
O artigo 1.337, do Código Civil (descrito abaixo), preceitua que o condômino antissocial pode ser punido por deliberação da assembleia com quórum de ¾ de todos os condôminos para pagamento de multa até 5x a quota condominial, podendo ser elevada até 10x. Veja o teor do dispositivo mencionado:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
As penalidades não se restringem a medidas e multas administrativas, podendo judicialmente ser impostas penalidades mais gravosas, como por exemplo a EXPULSÃO DO CONDÔMINO, como ocorreu no processo nº. 0183751-55.2018.8.19.0001, em que a Magistrada Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento do morador, pois restou configurado o abuso de propriedade pelo Condômino.
COMO O SÍNDICO PODE ENQUADRAR O CONDÔMINO ANTISSOCIAL E APLICAR AS DEVIDAS PENALIDADES?
Um condômino antissocial é muito prejudicial para toda a coletividade e o Síndico precisa agir na defesa dos interesses do condomínio, contudo é preciso ter cautela, e obedecer os trâmites formais. Para facilitar o entendimento vamos enumerar as etapas:
a) Provas, advertências, notificações, relatos lançados no livro de ocorrências tal como ocorreram, boletim de ocorrência, imagens do CFTV, fotos, testemunhas, multas, reiteração da multa etc;
b) Sendo as multas reiteradas, observados os preceitos da convenção, está na hora de reunir todo o arcabouço de provas e levar para assembleia, enquadrar o condômino como antissocial e aplicação da penalidade 5x a cota condominial, e se a conduta persistir, a aplicação da multa no importe de 10X – atenção aos trâmites formais;
c) A fim de evitar nulidades, sempre respeitar o direito de defesa garantido constitucionalmente; e
d) Após esgotados todos os meios administrativos, levar o assunto para a assembleia deliberar e aprovar o processo para a expulsão do condômino antissocial.
A jornada não será fácil, pois são muitos os requisitos a serem atendidos, além do desgaste emocional que uma situação como essa gera na coletividade. Entretanto, o Síndico deve buscar os meios adequados para garantir a paz e a segurança de todos.
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Dra. Alaíne Oliveira
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