Condômino Antissocial

É possível seu afastamento?

A vida em Condomínio exige bom senso, respeito e empatia, sendo esses atributos essenciais para que essa se desenvolva de maneira tranquila.

Quando se opta por morar em um Condomínio, é necessário fazer uma auto análise, na tentativa de verificar se você está disposto a seguir regras que visam o bem comum e não individual, indo ao encontro do pensamento coletivo.

Mesmo antes do Código Civil Lei 10.406/2002, a Lei 4.591/1964, já tratava do Condomínio em Edificações e Incorporações, e mais especificamente em seu artigo 19, já definia o papel do condômino:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Já no Código Civil atual, traz em seu art. 1335, os direitos dos condôminos, quais sejam:

Art. 1335 .São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

O Condômino além de direito, também possui deveres, esses descritos no art. 1336 do CC e em análise ao inciso IV, temos que:

“dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Pela simples leitura do inciso acima, não resta dúvida ser obrigação do condômino, seguir as regras condominiais, estabelecidas na Convenção e Regimento Interno, agindo de forma que não prejudique os demais condôminos, dentro dos bons costumes, com cordialidade, não colocando os demais condôminos em situações de insegurança.

Quando um condômino se recusa reiteradamente a cumprir as regras condominiais, é considerado antissocial, mas há necessidade de isso ser reconhecido judicialmente.

Vamos então á prática. Quais são as condutas consideradas como de um condômino antissocial? Abaixo temos uns exemplos:

• Excesso de barulho reiteradamente e em horário impróprio;
• Comunicação agressiva com o síndico, funcionários do condomínio e outros condôminos;
• Descumprimento de normas de higiene e sanitária;
• Atentado violento ao pudor;
• Utilização da unidade para prostituição, mercancia de drogas ilícitas;
• Direção perigosa dentro do condomínio;
• Utilizar unidade residencial para comércio que detém aparelhos e substâncias perigosas;

Poderíamos aqui, inumerar muitas atitudes que colocam o condômino na posição de antissocial, mas esolhemos os exemplos elencados acima, serem os mais recorrenter e comuns.

E quais as consequências para um condômino antissocial?

Primeiramente, temos que ter em mente que condutas antissociais não geram de imediato consequências ao condômino, elas devem ser reiteradas, atingindo o bom convívio condominial, gerando um mal estar social, e ainda serem graves.

Como deve agir o síndico perante um condômino antissocial?

Estando o condômino, descumprindo as regras de convivência e convenção do condomínio, o síndico deverá entrar em contato com ele e tentar resolver o problema de forma amigável, aplicando inicialmente uma advertência.

Não sendo solucionado, deverá aplicar a multa constante do Regimento Interno do Condomínio e caso não haja essa sanção estipulada, é necessário realizar Assembléia para que passe a constar sanções aos condôminos no documento.

Infelizmente, apesar das multas aplicadas, há condôminos que não se importam em pagar as mesmas, e continuam com tais condutas prejudiciais aos demais condôminos, devendo o Síndico nesse caso, convocar uma Assembléia para que seja decidida as medidas a serem tomadas e inclusive propor ação judicial.

Temos no art. 1337 do CC, que caso o Condômino descumpra reiteradamente seus deveres perante o condomínio, poderá por deliberação de ¾ dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas do condomínio, conforme a gravidade das faltas. Em caso de reiteração, parágrafo único deste artigo, estabelece multa que poderá chegar ao décuplo do valor da contribuição para as despesas condominiais.

Note-se que, apesar dos elevadas multas aplicadas ao condômino antissocial, as penalidades pecuniarias são uma tentativa de enquadrar o mesmo às regras e convívio social do condomínio, tentando dessa forma evitar uma expulsão do condomínio.

É necessário salientar que, sempre deve ser permitido ao Condômino Antissocial, o direito ao contraditório e a ampla defesa.

No entanto, se passado por todas essas fases, advertência, multas, ainda assim o condômino antissocial continuar reiteradamente a agir em desconformidade com as regras condominiais e de boa convivência, gerando inclusive insegurança ao condomínio, poderá ser pleiteado após a Assembléia com aprovação de ¾ da totalidade, a sua expulsão.

Para tanto, será necessário, cercar-se de todas as provas existentes, como Reclamações de Condôminos, Boletins de Ocorrências caso haja, Filmagens, Gravações de áudio, Atas de Assembléias, Fotos, testemunhas, e outras mais que possuir, tarefa essa árdua, pois muitos do condôminos não gostam de se expor e denunciar, e possuindo provas robustas poderá endereçar o pedido de expulsão do condômino antissocial, através de uma Ação Judicial, e obtendo uma decisão favorável, poderá ser efetivada a expulsão.

A reunião de provas é uma tarefa árdua, pois para que tenha êxito no pedido deverá comprovar que as infrações são graves e reiteradas, atingindo o condomínio socialmente e até muitas vezes financeiramente.

Tendo o processo êxito, com uma sentença procedente, onde é determinado a exclusão do condômino, o mesmo não mais poderá conviver no condomínio.

Sobre o tema, transcreve-se julgados recentes.

Note-se que nesse primeiro Julgado, houve deferimento da antecipação de tutela determinando o afastamento do condômino antissocial, decisão essa mantida também em sede de Agravo de Instrumento:

Decisão do Agravo de Instrumento:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. Insurgência contra decisão que determinou o afastamento do agravante do condomínio agravado enquanto perdurar o inquérito policial, sob pena de multa. Alegação de ausência de requisitos autorizadores do deferimento da tutela de urgência afastada, ante os documentos juntados aos autos.

Manutenção do r. pronunciamento que deferiu a tutela de urgência que se mostra admissível, ante a presença dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil. Situação que envolve fatos sensíveis, que estão também sob o crivo da Justiça Criminal, envolvendo questão reflexa à saúde mental do agravante, bem como ao seu direito de permanecer residindo em sua unidade habitacional. Direito à vida digna, sem perturbação do sossego e segurança, dos demais condôminos, inclusive da genitora do agravante, que também não pode ser olvidado. Acervo probatório suficiente, a este tempo, para a formação da convicção. Alteração da decisão que só é possível se houver causa justificadora superveniente, o que não ocorreu. Recurso desprovido. AG. INST. Nº 2029446-77.2024.8.26.0000 COMARCA: SÃO JOSÉ DO RIO PRETO (6ª VC)

Neste caso, os fatos relevantes para a concessão da Tutela, foram as provas produzidas já inicialmente, quais sejam:

• Boletim de Ocorrencia de Ameaça art. 147 CP contra a genitora do condômino;
• Reclamação escrita de Furto de celular e agressão física ao síndico;
• Reclamação escrita de embriaguez e portar objetos pontiagudos de ferro;
• Reclamação por escrito de perigo à integridade física dos condôminos e ataque com arma branca ao síndico;
• Reclamação por escrito de uso de maconha;
• Boletim de Ocorrência de furto (art. 155 CP);
• Diversas Notificações;

Nesta outra decisão, houve a procedencia do pedido, onde as provas foram os BO de furto e roubo, reclamações e aplicação da multa do parágrafo único do art. 1337 do CC.

Ementa: Civil e processual. Ação de obrigação de fazer. Vizinhança. Sentença de procedência determinando o afastamento permanente de um dos corréus. Pretensão à reforma. Preliminar de não conhecimento afastada, pois a petição recursal preenche minimamente os requisitos do artigo 1.010 do Código de Processo Civil. Elementos dos autos que amparam a pretensão autoral. Prova pericial produzida reconhecendo que o comportamento do corréu Emerson do Nascimento e “baixa crítica aliado ao consumo de entorpecentes importa em alto risco de reincidência da prática dos atos que vêm perturbando sistematicamente os condôminos com a prática de furtos, roubo e extorsão, entrada sem autorização de qualquer morador e pernoites em áreas comuns, além dos incômodos com barulhos em horários de descanso, fatos devidamente documentados nos autos pelos boletins de ocorrência encartados na inicial e admitidos pelo próprio requerido”. Sanções pecuniárias do artigo 1.337 do Código Civil não esgotam as providências que podem ser adotadas para cessar a conduta ilícita do condômino. Precedentes desta C. Corte. Razões recursais sem potência de alterar a solução dada à causa. RECURSO DESPROVIDO. ( Apelação 1008334-72.2016.8.26.0704, rel.Des. MOURÃO NETO, 35ª Câmara de Direito Privado, j.04.09.2023)

Em ambos os casos, percebe-se a necessidade de atitudes graves por parte do Condômino antissocial e prova robusta, sempre respeitando o contraditório e a ampla defesa.