FALOU EM VAGA DE GARAGEM NOS CONDOMÍNIOS? OUVI “TRETA” !
Como resolver?
Como evitar problemas?
Quais as principais dúvidas?
Em se tratando de abrigos de veículos nos condomínios, o assunto é treta atrás de treta. Meu direito, seu direito, minha vaga, meu espaço, tudo no singular, nada no plural, coletivo, né?
Por isso preparamos este artigo em forma de perguntas e repostas das principais recorrências existentes.
Demarcação, mau uso, tamanho, acessibilidade, aluguel ou venda da vaga para terceiros. Estas são as principais situações, recorrências que se encontra quando o assunto garagem é iniciado. E trazem muita dor de cabeça para a administração. E isso é porque não vamos trazer os aspectos construtivos.
Antes de adentramos nas perguntas e respostas, é importante que você conheça os tipos de vagas no condomínio. São elas:
I – Uso comum: são aquelas que constituídas na área comum do condomínio, podendo ser:
a) proporcional, quando não há vagas suficientes para todos (morador estaciona na vaga que estiver desocupada);
b)não proporcional – cada morador pode utilizar tem direito ao uso de uma vaga.
II – Acessória de unidade autônoma: aquela que a vaga acompanha a unidade (apto) constituindo uma unidade. Neste o proprietário é dono do conjunto (apto + vaga).
III – Unidade privativa: Geralmente possuem matrículas próprias e são consideradas unidades privativas, podendo ser vendidas separadamente. Cada uma tem seu IPTU consolidado, como conseuência.
Traçados estes primeiros detalhes, vamos às perguntas e respostas? Vamos ver se identificamos algumas destas dúvidas como sendo de vocês?
1- AS VAGAS DEVEM OBEDECER UM PADRÃO DE TAMANHO?
Neste aspecto é muito importante observar a legislação de cada estado e município, pois o Código Civil não traz regra específica.
Mas lembremo-nos. A ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), traz um padrão que deve ser seguido em cada região levando em consideração o tamanho do carro médio dos carros populares, que em regra são de 1,85 m de largura e 4,45 m de comprimento.
E qual a consequência? Não tenha u carro maior que sua vaga! Isso mesmo. Afinal, você compra roupa dois números acima do seu? Apesar do conceito ser “parecido”, tenham em mente que veículo acima da capacidade da vaga coloca o condomínio em situação de risco. Pode haver uma batida, uma colisão em outra vaga. O peso pode exceder o limite previsto em convenção.
Se os veículos forem em tamanhos acima do previsto, pode haver uma série de problemas, causando problemas à administração e coletividade. Por isto, veja bem o antes de adquirir o apto ou o veículo.
2- COMO FICA A QUESTÃO DA ACESSIBILIDADE PARA AS PESSOAS COM DEFICIÊNCIA? OS CONDOMÍNIOS SÃO OBRIGADOS A OFERTAR VAGAS?
Essa questão é muito polêmica e tem inúmeros desdobramentos. Em se tratando de condomínios residenciais construídos antes 25/01/2020, em regra não. Entretanto, o Decreto de nº. 9.451/18, que regulamentou o art. 58 da referida Lei 13.146/2015, trouxe a obrigatoriedade das vagas especiais aos condomínios residências, desde que seu projeto tenha sido submetido à aprovação dos órgãos competentes, após o início da vigência do mesmo, ou seja, a partir de 25/01/2020.
Mas chamamos a atenção a um detalhe. Tem sido comum o acionamento de condomínios no Judiciário a fim de que aquele promova a acessibilidade aos seus moradores. Por isso a importância de que você, síndico, esteja sempre bem assessorado.
Saiba mais no link – https://www.blog.andrearesque.adv.br/post/vagas-de-garagem-e-sua-acessibiliade-nos-condom%C3%ADos
3- POSSO VENDER MINHA VAGA OU ALUGAR?
Depende! E atenção a este detalhe.
Se a unidade for privativa (com matrícula própria) e você for o dono, SIM, pode vender. Entretanto, não pode ser vendida para terceiros por força do artigo.
Mas atenção novamente! A vaga só poderá ser vendida ou alugada dentro do próprio condomínio.
Confira o artigo:
“Art. 1.331 § 1º — As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente pelos proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
Em tese, o legislador quis assegurar que somente pessoas proprietárias do mesmo “todo” concentrassem nele tal “poder”. Ou seja, evitando que pessoas com fração ideal “mínima”, como uma vaga de garagem, tivesse direito a voto, objetivando que as frações fossem divididas, dificultando processos de votação, evidentemente.
Logo, recorde-se, vender é possível? SIM. Mas depende.
4- POSSO GUARDAR OUTROS OBJETOS NA VAGA DE GARAGEM?
Esse ponto gera muito conflito. Os moradores querem fazer da unidade de abrigo de veículo uma extensão da sua casa.
O abrigo de veículo, como o próprio nome diz, destina-se à guarda de veículos e não de outros objetos, seja ele qual for. Veja o que diz o Código Civil, sobre o assunto:
Art. 1.335, II: “usar das partes comuns, conforme a destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Art. 1.336, IV: “dar às partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores ou aos bons costumes”.
E acrescentamos ainda. Esta prática, normalmente vedada em convenções e regimentos, implica em risco quanto à apólice de seguros, podendo causar problemas ao condomínio. Logo, lembre-se, garagem não é depósito!
CONCLUSÃO
Como pode perceber, o assunto abrigo de veículo parece simples, mas não é. É preciso conhecer a legislação aplicável, a matéria e ainda fazer um paralelo com as normas e costumes de cada condomínio para adequar às necessidades e particularidades de cada um.
E sem ser repetitivo, conte sempre com especialista para lhe auxiliar.
Dra. Alaíne Oliveira
Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Tel. (11) 9 9107-6529
https://www.instagram.com/alaineoliveira.adv/
Dr. Carlos Marinho
Síndico profissional e Advogado Condominial
Tel. (62) 9 98240-9805
