O período de pandemia trouxe uma série de exigências de adequação da convivência de todos e não foi diferente na vida condominial.
Inúmeras inovações trazidas à tona, dentre elas, os chamados minimercados, que passaram a funcionar no interior dos condomínios, seja por meio de lojas de conveniência, máquinas automatizadas de comércio de produtos, feiras itinerantes, entre outras formas.
Fato é que a instalação destes espaços precisa seguir algumas regras e cuidados devem ser tomados, para que eles não se tornem uma enorme dor de cabeça para o condomínio.
Primeiramente, destacamos a importância da aprovação da assembleia condominial para a instalação dos minimercados. E isso se deve ao fato de haver alteração na estrutura do condomínio, seja porque foi alterada a destinação de alguma área comum, ou porque foi acrescido determinado espaço, destinado ao funcionamento do mercado, ou porque a maquininha será instalada no hall de entrada do prédio, por exemplo.
Quando falamos de acréscimo de obra, os cuidados devem vir desde a classificação dessa obra. Ela será necessária, útil ou voluptuária? A classificação adequada irá definir qual o quórum correto, necessário para aprovação da realização da obra e assim garanti que o condomínio não vá sofrer com uma eventual ordem judicial de desfazimento deste acréscimo, como temos observado por meio de decisões do STJ, que apesar de reconhecerem a utilidade da ascensão, tem ordenado o seu desfazimento, por não ter sido respeitado o quórum adequado de aprovação, como se pode observar no trecho de decisão, a seguir:
[…]NULIDADE DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL. CONSTRUÇÃO IRREGULAR DE UM SEGUNDO PORTEIRO ELETRÔNICO. BENFEITORIA ÚTIL. OBRA EM ÁREA COMUM. EXIGÊNCIA DE QUÓRUM DE 2/3 DOS CONDÔMINOS. PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E NO CÓDIGO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. RETORNO AO STATUS QUO. Prevendo a convenção do condomínio, em consonância com o art. 1.342 do Código Civil, que, para a construção de uma segunda portaria eletrônica é necessária a aprovação em assembleia geral pelo quórum especial de 2/3 dos condôminos, por se tratar de obra útil em área comum do condomínio, a inobservância dessa obrigatoriedade implica no retorno ao status quo ante a edificação efetuada. RECURSO PROVIDO. (grifos nossos) (STJ – Agravo em Recurso Especial nº 1663447 – SC. 2020/00034228-9. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti).
Se falamos em alteração de destinação da área comum, também devemos cuidar do quórum, sempre qualificado, para realização. Sendo de suma importância destacar a inovação trazida pela Lei 14.405/2022, que alterou o Art. 1.351 do Código Civil de 2002, que passa a exigir aprovação de 2/3 dos condôminos para alterar texto da convenção e destinação de finalidade do edifício ou unidade autônoma, aqui mantendo a interpretação extensiva às áreas comuns do condomínio.
Atente que a alteração de exigência do quórum de unanimidade para o de 2/3, não retirou a qualificação do quórum, que continua sendo especial e deve ser respeitado.
Portanto, atenção! A aprovação de alteração de destinação de uma área comum que acabou por estar em desuso no condomínio, para instalação de um minimercado, necessita sim, de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para ser implementada.
Outra questão que merece atenção, diz respeito aos mercados automatizados, que na realidade são aquelas máquinas automáticas de fornecimento de produtos, onde você adquire o produto que deseja, por meio do acionamento de um comando eletrônico, normalmente realizado por botões pré-programados, mediante a efetivação do pagamento e tem o produto disponibilizado no dispenser.
Normalmente instaladas nos halls de entrada, em um local onde aparentemente não irá atrapalhar ninguém, nem ocupar espaço, mas que, sem dúvida alguma, irá alterar o empreendimento, que em seu memorial descritivo original, não previa a existência de tal máquina em tal espaço.
Deve-se cuidar para que sua instalação não traga prejuízos à segurança, sossego e saúde do condomínio. Não deve ser instalada em local onde provocará ruído excessivo a uma unidade, por exemplo. Deve ser verificado a instalação elétrica daquele espaço, para se analisar a compatibilidade dela com a instalação da máquina, evitando assim, que o condomínio acabe por ter um custo excessivo de adequação do espaço, que antes não estava previsto na previsão orçamentária aprovada e que pode incorrer em cobrança de taxa extra, por exemplo e, consequentemente, aumento da inadimplência condominial.
E se a área onde o minimercado irá funcionar for locada pelo condomínio? Como fica a questão da tributação?
O condomínio deverá realizar a declaração do recebimento dos valores advindos desta locação, na Declaração de Imposto de Renda anual, evitando-se, assim, possíveis aplicações de multas por infrações à Receita Federal.
Portanto, antes de realizar a instalação, a administração do condomínio precisa atentar à série de cuidados que deve ter, para que este espaço, pensado no bem-estar de todos, não se torne uma das maiores dores de cabeça do condomínio.
Os aspectos acima levantados devem ser levados em conta, para que na prática, seu condomínio não acabe saindo no prejuízo!
Fale com o Expert agora:
Arthur de Campos Pereira
@arthurpereira.adv
www.arthurpereiraadv.com.br
