O título deste artigo já começa com a pergunta: Quem está do seu lado da mesa? Levando em consideração o momento de uma negociação comercial. E como assim, paridade de armas? Isso está até parecendo a cena de um daqueles filmes de faroeste, de “bang bang”, quando ocorre os duelos onde ambos os desafiantes escolhem as armas que serão usadas no duelo. Normalmente é o mesmo tipo de equipamento, como por exemplo uma das cenas finais do filme “John Wick 4 Baba Yaga” de 2023, onde o protagonista duela com outro assassino cego utilizando dois revólveres do mesmo calibre e com o mesmo número de balas, neste caso o equipamento utiliza apenas uma bala.
No mundo jurídico pode-se dizer que é quase isso também, ou seja, equilibrar equipamentos, ou melhor os experts. Para ilustrar vamos imaginar uma negociação comercial, como por exemplo a venda e compra de um imóvel. É comum percebemos a cena na qual de um lado da mesa estão o proprietário do imóvel, o representante da imobiliária onde houve a divulgação para a venda e o advogado representando os interesses da imobiliária, e do outro lado da mesa, quase sempre está APENAS o comprador, sozinho, sem qualquer auxilio técnico para orientá-lo sobre a negociação em andamento.
Neste momento, o comprador tem a falsa sensação de segurança, pois tem em vista a presença de um advogado acompanhando a negociação. Mas ele esquece que o advogado, conforme narrado na
cena acima, está do outro lado da mesa e não do lado dele. Então o advogado que está do lado da imobiliária e do proprietário do imóvel está trabalhando de maneira a prejudicar o comprador?
A resposta é NÃO! Mas, o foco do advogado está em defender os interesses de quem irá receber a comissão pela venda e de quem irá receber o valor pago pelo bem vendido.
Nota-se que o comprador está sozinho para analisar os documentos, negociar a melhor forma de pagamento, os prazos, os termos de garantias nas cláusulas contratuais, entre outros.
Logo, a paridade de armas neste contesto, a grosso modo, significa igualdade entre as partes, ou seja, equilibrar a capacidade técnica de análise da relação jurídica que está acontecendo, neste caso,
a venda e compra de um imóvel. Aproveitando este contexto é relevante destacar alguns
cuidados a serem observados antes de assinar um contrato de venda e compra de um imóvel.
De início, já recomendo consultar a Certidão de Matricula do Imóvel, documento solicitado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, na qual é possível verificar o histórico do bem, o atual proprietário, se
houve financiamento e se este já está quitado, e se há algum registro que ameace a sua alienação, como por exemplo o registro de bloqueio judicial para penhora devido a ação de execução em andamento.
Com apenas essa análise, já diminui e muito o risco jurídico na operação imobiliária. Porém, só isso não basta, pois, como dito acima, normalmente o vendedor está assistido por um expert em negociações imobiliárias, ou seja, o corretor de imóveis e um expert em termos jurídicos e legislação contratual, que neste caso normalmente é o advogado. Logo, para haver “paridade de armas”, neste caso “armas técnicas”, ao comprador é recomendável estar assistido também por um expert, ou seja, o seu advogado, na qual, irá analisar os documentos do respectivo imóvel e todo o teor do contrato de venda e compra, para garantir a presença do pacta sunt servanda.
O que é Pacta Sunt Servanda? Não irei me aprofundar neste tema, mas apenas apresenta-lo, no intuito de demonstrar que um simples contrato de venda e compra possui mais particularidades do que a simples obrigação do comprador pagar o valor pelo que foi comprado, e do vendedor entregar o bem que foi vendido. Inicialmente é relevante pontuar que o brocardo latim “pacta sunt servanda” é o princípio que determina no Direito Internacional e nos contratos, que os pactos devem ser obrigatoriamente
cumpridos entre as partes, ou seja, deve ser absoluto entre as partes. Não obstante isso, há um entendimento doutrinário baseado em algumas jurisprudências, com entendimento que a
obrigatoriedade entre as partes nos contratos pode ser relativizada, ou seja, que o “pacta sunt servanda” deixou de ser absoluto entre os contratantes. No entanto, considero tal entendimento equivocado, pois o
que estabelece a obrigatoriedade do pacto entre os contratantes é a observância dos vetores legais.
Os vetores legais, estão previstos no Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406 de 2002, na qual prevê que o contrato deve possuir agente capaz, objeto licito, não ser defeso (proibido) em lei (artigo 104/CC), possuir declaração de vontade (artigo 112/CC), possuir boa-fé objetiva (artigo 113/CC), possuir boa-fé subjetiva (artigo 422/CC), e possuir função social (artigo 421/CC), em outras palavras, o contrato com esses vetores possui “pacta sunt servanda”. Para esse tipo de análise, se vê a necessidade da presença de um expert do lado da mesa onde está o comprador, na qual, poderá verificar a incidência destes vetores e de outras particularidades relevante para resguardar e equilibrar os direitos e deveres de ambas as partes. Além disso, a paridade de “armas técnicas” é algo a ser pensado para muitas ocasiões, como por exemplo nos contratos de locações, nas ações de cobranças de taxa condominial, entre outros. Logo, estar acompanhado de um expert nestas ocasiões, não é um gasto, mas sim um investimento, que pode garantir a segurança da vida financeira do contratante e de sua família.
Atenciosamente,
Robinson de Albuquerque Leme
Advogado – Direito Condominial/Imobiliário
Instagram – @robinsondealeme
