Síndico, o Que Você Precisa Saber Sobre Inadimplência e Cobrança de Cota/Taxa Condominial
A inadimplência das cotas/taxas condominiais é um fenômeno que ocorre, muito ou pouco a depender do perfil do condomínio, por motivos diversos.
Mas é importante que o síndico entenda de forma clara que, independente do motivo, ele não pode deixar de realizar a cobrança. A cota/taxa condominial é o rateio entre os condôminos de todas as despesas da área comum do condomínio e do fundo de reserva. Logo, a inadimplência cria um déficit orçamentário que causará o aumento da taxa condominial e assim comprometer a gestão.
O dever atribuído ao síndico de cobrar as taxas condominiais é decorrente do inciso VII, artigo 1.348 do Código Civil. E também, neste mesmo inciso traz a obrigação que o síndico tem de cobrar o valor em atraso com as multas devidas.
Art. 1.348 Compete ao síndico:
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Pela leitura do dispositivo acima, percebe-se que o síndico não tem poderes para conceder, sem autorização da assembleia, descontos dos valores da inadimplência.
A cota/taxa condominial é um valor aprovado em assembleia de acordo com a previsão orçamentária de receitas, despesas e fundo de reserva. Logo, o síndico conceder descontos, está agindo em detrimento da coletividade condominial e de forma ilegal. Podendo responder judicialmente por isso e até mesmo ter que repor ao caixa do condomínio o valor do desconto concedido ilegalmente.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ACORDO CELEBRADO POR SUBSÍNDICA SEM AUTORIZAÇÃO ASSEMBLEAR. DÉBITO QUE NÃO É NEGADO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. NEGÓCIO JURÍDICO QUE EXORBITA A ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO. DE ACORDO COM O ARTIGO 1.348 DO CÓDIGO CIVIL, O SÍNDICO É INVESTIDO APENAS DE PODERES ORDINÁRIOS DE ADMINISTRAÇÃO E NÃO PODE, SEM O RESPALDO DO ÓRGÃO CONDOMINIAL COMPETENTE CELEBRAR TRANSAÇÃO.ACORDO RECUSADO POR UNANIMIDADE, CONFORME ATA DA ASSEMBLEIA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS PARA 12% DO VALOR DA CONDENAÇÃO.
(TJ-RJ – APL: 00050857320108190078, Relator: Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA, Data de Julgamento: 04/03/2020, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-05).
Este acórdão se refere a um processo onde foi discutida a validade de uma proposta de desconto de 50% sem autorização da assembleia. Quando o síndico perdoa juros e multa dos condôminos inadimplentes, está renunciando a um direito do condomínio, sobre o qual não possui poder, o que faz dele responsável pelo pagamento do que não foi cobrado.
Evitar alto índice de inadimplência é evitar problemas decorrentes desse fenômeno e para isso é importante que o condomínio tenha uma cobrança estratégica.
Esse formato deve ser realizado de acordo com o perfil do condomínio, não existe uma fórmula geral e engessada que dê conta de resolver o problema da inadimplência dos mais ou menos um milhão de condomínios que temos em todo o país. Para tanto, é importante a atuação de um advogado expert em condomínio para conseguir traçar o perfil do condomínio e assim implantar as melhores estratégias para uma cobrança eficiente e reduzir a inadimplência.
Mas, outros pontos também, além da proibição de conceder descontos sem autorização assemblear, devem ser observados para cobrança:
A cobrança jamais pode ser vexatória, o condômino e sua família não podem ser constrangidos, por exemplo, proibidos de usarem áreas comuns e de lazer do condomínio. Essa prática pode fazer com que o condômino ajuíze ação em face do condomínio e até do síndico, tendo como principal argumento a violação à sua dignidade humana.
A sanção para o inadimplente está prevista no § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, onde dispõe que o condômino que não pagar sua cota condominial está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não tendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Esta já é a sanção para o inadimplente, não podendo o condomínio dispor de outra senão esta de natureza estritamente pecuniária.
Dentre tantas ações para uma cobrança estratégica, ter um canal de comunicação eficiente e não deixar as cotas em atraso se alongando no tempo sem cobrança eficiente, são de extrema importância, porém ter um advogado expert em condomínio, experiente em cobrança de cota/taxa condominial é a que trará para o condomínio mais segurança para cobrança e com bons resultados.
