As decisões mais importantes do condomínio passam por deliberação em assembleia, que deve observar o que diz a lei e também a Convenção do condomínio.
Inicialmente precisamos entender que os erros mais comuns e isto por falta de conhecimento procedimental disposto na lei e na convenção já antecedem a assembleia desde a elaboração do edital de convocação.
É no edital de convocação que será pautado os assuntos tratados na assembleia. Saber isso é fundamental para não correr riscos de eventual impugnação posterior caso seja tratado assunto diverso do que foi estabelecido no edital de convocação.
Outro erro comum está relacionado à não convocação de todos os condôminos do condomínio, mesmo os que não moram no imóvel. Só basta um condômino não ter sido notificado para ciência da assembleia para que as deliberações sejam passíveis de anulação.
Outros erros comuns e já adentramos durante a realização da assembleia, a não observância do quórum obrigatório no momento da votação nos casos que a lei estipula a presença mínima dos condôminos para a tomada de decisões.
Acreditar que em segunda convocação pode-se aprovar qualquer matéria, põe em cheque a validade das decisões tomadas, que são comumente anuladas.
A Convenção estipula em concordância com as leis vigentes as matérias em que o número dos condôminos deve ser observado, a fim de proteger a co-propriedade e impedir que uma minoria decida arbitrariamente o destino da comunidade. Exemplo disso são as pautas: Alteração de normas, mudanças estruturais, contratações de obras vultosas, que devem obedecer um quórum específico para sua aprovação, sob pena de ser impugnada a deliberação caso não seja cumprido o quórum.
Pensando nisso, trouxemos três aspectos que nos ajudam a compreender melhor o que o legislador estabeleceu e ao final tem mais dica bônus para você, caro leitor:
1°. Quórum de presença: a deliberação só terá validade com a presença mínima dos condôminos. É comum Convenções estipularem por exemplo a presença de 1/3 dos condôminos para iniciar a assembleia em 1° convocação.
2°. Quórum de deliberação: que significa de votação;
Se não houver a quantidade mínima não poderá ser votada tal matéria, como acontece com voto de 2⁄3 dos condôminos quando se tratar de deliberações para benfeitorias.
3°. Quórum de aprovação: se trata de quórum em que só poderá aprovar a matéria com o voto a favor, como o caso de alteração de Convenção que prevê 2/3 de aprovação dos condôminos a favor da alteração.
A dica bônus: visando possibilitar a tomada de decisões importantes para a comunidade condominial, há inúmeras decisões dos tribunais em que é possível não dispor da composição dos votos do condômino inadimplente.
Como exemplo trazemos um exemplo de assembleia com a finalidade de contratação de empresa para obra necessária no condomínio, aquela que serve para preservar a segurança da edificação. Imagine que essa obra foi levada à assembleia como necessária, mas em verdade se tratava de obra voluptuária, onde haveria o embelezamento do salão de festas. Essa obra precisaria de quórum favorável de 2/3 dos condôminos para ser aprovada, entretanto, por ter sido colocada como obra necessária a votação se deu por aprovação da maioria dos presentes.
No exemplo estamos diante de erro passível de impugnação, haja vista o quórum errado para aprovação de obra. Isso sem falar dos prejuízos que o condomínio sofrerá se já houvesse contratado a empresa para executar a obra.
Se após estas dicas ainda é um tanto confuso a aplicação prática, não se preocupe, de fato se torna usual para aqueles que lidam dia a dia com as leis, até mesmo advogados de outras áreas apresentam dificuldades pela falta de contato com tais normativas, contudo, busque um expert em condomínio para lhe auxiliar, sem dúvidas sua gestão se tornará mais tranquila e segura.
O importante é compreender que a eficiência da assembleia inicia antes mesmo do seu começo, que também é importante, visto que devem ser observados os quórum e levado em consideração os inadimplentes que não poderão votar, para que ao final o que foi decidido de fato seja executado.
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