Era uma vez um condomínio onde o síndico ditava as regras. Proclamava aos quatro ventos: “Eu sou o poder, a ordem e a lei”. Um verdadeiro tirano, amedrontava a todos. Até que, como de costume, tomou decisões sem levar para a assembleia, utilizou o fundo de reserva para fazer contratações que não urgentes. Fazia para não “preocupar” a comunidade condominial. O resultado? Foi destituído e ainda teve que responder por uma ação judicial indenizatória.
Esta história de ficção é mais real do que muitos síndicos imaginam. Exercer a sindicatura de forma tirana está custando cada vez mais caro. Vivemos em uma era de acesso à informação, o que implica em maior responsabilidade na atuação do síndico, cada vez menos as pessoas concordam com as decisões sem se informar e quando isso acontece o problema pode ser grande.
A sindicatura deixou de ser uma atividade exercida por um morador aposentado que estava disponível para resolver as questões do condomínio. O Código Civil de 2002, atento a essa mudança de comportamento da sociedade, estabeleceu no art. 1.347 a possibilidade de o síndico ser ou não morador, alavancando a profissionalização da função. Hoje, temos cursos de formação de síndicos e preparação específica para a atividade.
Isso vai ao encontro dos interesses da comunidade condominial, pois o síndico deve representá-los, não substituí-los, há uma diferença muito grande nisso. As decisões devem ser tomadas no âmbito assemblear, efetivando a democracia dentro do condomínio e protegendo o próprio síndico, que será responsabilizado quando não seguir essa cautela e agir em desacordo com a legislação, a Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno.
O síndico que convoca assembleia para deliberar e segue rigorosamente o que foi decidido não responde pessoalmente. Esse comportamento inclusive gera engajamento da comunidade condominial, legitima sua função e contribui para a construção de um ambiente de paz, o que deve ser sempre almejado.
Não vale mais a pena ser tirano, tampouco atuar de forma isolada. O síndico precisa se amparar de um jurídico eficiente, uma administradora organizada, engenheiros de confiança e prestadores de serviços qualificados. Sob suas costas repousa a responsabilidade pela ação e pela omissão, significando que ele pode errar tanto por fazer quanto por não fazer.
O síndico que age sem observar os requisitos legais pode ter que arcar, por exemplo, com o custo de uma obra necessária, simplesmente por não ter elaborado o edital correto ou não ter observado os quóruns necessários. Ele pode também responder pela omissão, como no caso de um empreendimento novo, em que deixa de registrar reclamações à construtora, perdendo o prazo para reclamar, ou quando negligencia a manutenção do empreendimento, desconsiderando o manual fornecido pela construtora, assim, perdendo a garantia.
A tirania no exercício da sindicatura pode levar à desonra e à possibilidade de enfrentar processos cíveis e criminais. Portanto, é essencial que o síndico atue de forma democrática, transparente e em conformidade com as normas legais e regramento interno do Condomínio. A profissionalização da sua atuação e o apoio de uma equipe competente são fundamentais para o sucesso na gestão do condomínio e para a construção de um ambiente harmônico e seguro para todos os moradores e sem riscos para o síndico.
