Os vícios construtivos representam uma preocupação significativa para os
condomínios edilícios, afetando não apenas a segurança e a habitabilidade dos
edifícios, mas também gerando implicações legais, econômicas e sociais para
os proprietários e a comunidade em geral. Neste artigo, exploramos os
diversos aspectos relacionados aos vícios construtivos em condomínios
edilícios, desde sua definição até as consequências econômicas e sociais
associadas.
1) Definição de Vícios Construtivos:
Os vícios construtivos referem-se a defeitos na construção de um edifício que
comprometem sua segurança, habitabilidade, durabilidade ou funcionalidade.
Tais defeitos podem surgir durante o processo de construção ou tornarem-se
aparentes após a entrega do imóvel aos proprietários.
2) Tipos de Vícios Construtivos:
Os vícios construtivos encontrados em condomínios edilícios podem abranger
uma ampla gama de problemas, incluindo:
– Problemas Estruturais: Rachaduras nas paredes, lajes, fundações instáveis,
entre outros.
– Falhas Elétricas: Instalações elétricas inadequadas que podem resultar em
curtos-circuitos, sobrecargas e até incêndios.
– Vazamentos e Infiltrações: Deficiências na impermeabilização, canos
quebrados ou mal instalados, resultando em danos por água e mofo.
3) Responsabilidade dos Construtores e Incorporadoras:
Os construtores e incorporadoras têm a responsabilidade legal de entregar um
imóvel livre de vícios construtivos. Isso inclui garantias legais oferecidas aos
compradores de imóveis, que podem variar de acordo com a legislação local.
Os prazos para reclamações geralmente estão estipulados em lei e contratos
de compra e venda.
4) Direitos e Deveres dos Condomínios e Proprietários:
Os condomínios e proprietários têm o direito de exigir a reparação de vícios
construtivos dos responsáveis pela construção. Isso envolve a realização de
manutenções preventivas, reporte imediato de problemas aos responsáveis
pela construção e busca por reparação pelos danos causados.
5) Procedimentos de Reclamação e Resolução de Conflitos:
Ao identificar vícios construtivos, o condomínio e proprietários devem adotar
procedimentos específicos. Isso inclui a coleta de documentação adequada,
respeitando os prazos legais estabelecidos. Recomenda-se também buscar
orientação de um advogado especializado em Direito Condominial e Imobiliário.
Esse profissional será responsável por buscar resolver a questão na esfera
administrativa. Caso não haja êxito, ele poderá representar os interesses na
esfera judicial, buscando soluções para os problemas identificados.
6) Aspectos Legais e Jurisprudenciais:
A legislação aplicável e casos jurídicos relevantes moldam a responsabilidade
dos construtores e incorporadoras em relação aos vícios construtivos. Decisões
judiciais estabelecem precedentes importantes e podem influenciar mudanças
na legislação.
Os vícios construtivos em condomínios edilícios são regulamentados por
dispositivos do Código Civil Brasileiro e do Código de Defesa do Consumidor,
além de jurisprudências relevantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 618, estabelece que o empreiteiro (que
pode ser a construtora ou incorporadora) é responsável pela solidez e
segurança da obra durante cinco anos após a entrega do mesmo, vejamos.
Artigo 618: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras
construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e
segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do
solo.”
Portanto, o artigo 618 do Código Civil Brasileiro estabelece que o empreiteiro,
responsável pela execução da obra, deve garantir a solidez e segurança do
trabalho realizado durante um prazo irredutível de cinco anos.
Já o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), em seu artigo 18,
dispõe sobre a responsabilidade solidária do fornecedor pelo vício do
produto ou serviço e, o Art. 26, inciso II, trata do prazo para reclamar sobre o
vício aparente ou de fácil constatação, vejamos:
Artigo 18: “Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou
não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou
quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a
que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do
recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária,
respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o
consumidor exigir a substituição das partes viciadas.”
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil
constatação caduca em:
(…) II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de
produtos duráveis.”
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) desempenha um papel crucial ao
estabelecer tanto a responsabilidade do construtor/incorporador, quanto o
prazo para o consumidor (comprador) reclamar sobre vícios construtivos
aparentes ou de fácil constatação em imóveis. É fundamental destacar que o
prazo para reclamação, de até noventa dias, tem início quando o consumidor
constata o problema.
O artigo 927 do Código Civil Brasileiro estabelece a responsabilidade civil, ou
seja, a obrigação de reparar danos causados a terceiros, nos seguintes
termos:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (cometido com culpa ou dolo),
causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Este artigo é um dos pilares do sistema de responsabilidade civil brasileiro e
fundamenta a responsabilidade por danos causados a terceiros. Ele estabelece
que qualquer pessoa que, por ato ilícito, cause dano a outra, seja por
negligência, imprudência, imperícia ou dolo, está obrigada a reparar os danos
causados.
O artigo 927 do Código Civil é aplicável em diversas situações, incluindo vícios
construtivos em imóveis. Se um construtor, por exemplo, realizar uma obra de
maneira negligente e isso resultar em danos à propriedade de terceiros, o
artigo 927 pode ser invocado para responsabilizá-lo pela reparação dos danos
causados.
Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm ratificado essa
responsabilidade objetiva do construtor pelos danos causados por vícios
construtivos, independentemente de culpa, nos termos do artigo 927 do
Código Civil, em vários Recursos Especiais ( REsp 1.473-RJ (4ª T,
12.12.1989), REsp 5.522-MG (4ª T, 14.05.1991), REsp 8.489-RJ (3ª T,
29.04.1991) REsp 9.375-SP (3ª T, 17.12.1991) REsp 62.278-SP (3ª T,
03.09.1996) REsp 72.482-SP (4ª T, 27.11.1995), onde ficou estabelecido que a
construtora é responsável pelos vícios construtivos mesmo após a entrega do
imóvel, desde que dentro do prazo de garantia estabelecido em lei.
Entretanto, o pedido de indenização pelos prejuízos ou a exigência de que a
construtora/incorporadora tome as medidas necessárias para corrigir um vício
construtivo, não se confunde com a substituição ou reexecução do
serviço, conforme estipulado no Art. 26, Inciso II, §3º do CDC. Isso se deve
ao fato de o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não estabelecer um
prazo prescricional específico para vícios ocultos dessa natureza. Nesse
caso, aplica-se o prazo de dez anos, conforme previsto no Art. 205 do
Código Civil (CC), como reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça
(STJ), vejamos:
CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL.
PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS
NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO
ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO
ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O
ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA
SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado
Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015
(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)
serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do
novo CPC. 2. A pretensão cominatória de obrigar a construtora às
providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se
confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de
serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto
no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 3. Quando a
pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser
ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é
tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição. 4. À
falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo
geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes. 5. Agravo
interno não provido. (Superior Tribunal de Justiça. 3ª Turma – AgInt
no REsp 1863245 / SP – 24/08/2020)
Esses dispositivos legais e a jurisprudências do STJ citados acima,
estabelecem parâmetros claros sobre a responsabilidade dos construtores e
incorporadoras em relação aos vícios construtivos, oferecendo aos
condomínios e proprietários embasamento legal para buscar reparação pelos
danos causados, além disso, normas específicas, como a NBR 15575,
estabelecem parâmetros de qualidade e desempenho para edificações
habitacionais.
.
7) Expectativa de Vida Útil do Imóvel e Vícios Construtivos
A expectativa de vida útil do imóvel está intrinsecamente ligada à qualidade da
construção e à realização de manutenções preventivas.
Os proprietários e o condomínio devem seguir as orientações do manual do
proprietário, que detalha as precauções e intervenções necessárias para
preservar a integridade e o desempenho do imóvel ao longo do tempo.
Vícios construtivos podem diminuir significativamente essa expectativa,
exigindo reparos e manutenções precoces.
8) Importância do Laudo de Vistoria na Entrega do Condomínio
A realização de um laudo de vistoria na entrega do imóvel ou do condomínio é
crucial para identificar precocemente possíveis vícios construtivos. Este
documento serve como base para futuras reclamações e ações legais,
fornecendo evidências documentadas do estado inicial da edificação,
principalmente quanto a responsabilizar a construtora/incorporadora pelos
reparos necessários.
9) Estratégias de Resolução
Ao identificar um vício construtivo, é essencial notificar imediatamente a
construtora ou incorporadora, preferencialmente por meio de carta registrada,
exigindo a correção do problema dentro dos prazos legais estabelecidos.
Caso haja recusa ou negligência por parte da empresa, o proprietário ou
condomínio através do síndico, pode buscar orientação de um advogado
especializado em Direito Condominial e Imobiliário que saberá como proceder
perante a construtora ou incorporado e, se necessário, ingressar com uma
ação judicial.
Se houver recusa ou negligência por parte da empresa responsável, o
proprietário ou o condomínio, por meio do síndico, pode buscar orientação de
um advogado especializado em Direito Condominial e Imobiliário. Esse
profissional estará apto a orientar sobre os passos a serem tomados diante da
construtora ou incorporadora. Se necessário, o advogado poderá ingressar
com medidas extrajudiciais administrativa e se for o caso ingressará com uma
ação judicial para garantir os direitos e interesses do proprietário ou do
condomínio, buscando soluções adequadas para os problemas identificados
nos vícios construtivos.
Em síntese, os vícios construtivos representam um desafio significativo para os
proprietários e condomínios edilícios, exigindo uma compreensão sólida da
legislação pertinente e das estratégias de resolução disponíveis.
É fundamental estar ciente dos direitos e dos prazos estabelecidos pela
legislação, bem como adotar medidas preventivas e proativas para garantir a
qualidade e a segurança do imóvel.
Ao amparar-se na fundamentação legal e na jurisprudência consolidada, os
consumidores podem proteger seus direitos e assegurar a qualidade e a
segurança de seus imóveis.
10) Consequências Econômicas e Sociais:
Os vícios construtivos acarretam consequências econômicas, como custos
financeiros associados às reparações, e sociais, como impacto na valorização
dos imóveis e na qualidade de vida dos moradores.
Em conclusão, os vícios construtivos em condomínios edilícios representam um
desafio complexo que requer cooperação entre proprietários, condomínios
construtores e incorporadoras para mitigar seus efeitos prejudiciais e garantir a
integridade e a segurança das edificações.
É fundamental uma abordagem proativa na prevenção, identificação e
resolução desses problemas para promover ambientes habitacionais seguros e
sustentáveis.
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Gustavo Pita pinheiro Torres
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